Przed tym dylematem staje każda osoba. Kupić czy wynająć mieszkanie, co bardziej się opłaca?

Czy opłaca się kupić mieszkanie? To pytanie zadaje sobie wielu Polaków, głównie młodych.
Czy opłaca się kupić mieszkanie? To pytanie zadaje sobie wielu Polaków, głównie młodych. Fot. Bartosz Bobkowski / Agencja Gazeta
To problem, z którym musi zmierzyć się prawie każdy w swoim życiu. Zakup własnego mieszkania wiąże się z wieloma poważnymi decyzjami i zobowiązaniami. Przede wszystkim zaczynają się przeliczenia co jest bardziej opłacalne w tym wypadku - kupno czy jednak pozostanie przy wynajmie. Okazuje się, że zakup własnego mieszkania ma jak największy sens, bo nawet z kredytem na głowie może się ostatecznie bardziej opłacać, aniżeli płacenie komuś za wynajem.

Teza
Choć mieszkania mają podrożeć w 2018 roku, to wciąż bardziej opłaca się kupić mieszkanie, aniżeli je wynajmować, bowiem w ogólnym rozrachunku jest to tańsze dla naszej kieszeni.
A Ty jak myślisz?
czy
Kupić czy wynająć?
Rynek nieruchomości jest bogaty w oferty. Z tego powodu rośnie podaż mieszkań do kupienia, jak i wynajmu. Jednak patrząc na obecną sytuację na rynku nieruchomości, to ta pierwsza opcja jest o wiele bardziej opłacalną inwestycją. – Biorąc pod uwagę aktualną referencyjną stopę procentową, z czysto finansowego punktu widzenia wynajęcie mieszkania wypada dziś mniej korzystnie, aniżeli zakup własnego M. Wynika to z prostego faktu – wysokość rat kredytu mieszkaniowego rozłożonych na ponad 20 lat będzie niższa, niż standardowe stawki czynszu obserwowane w miastach – mówi naTemat Anna Kwaśny z firmy OPG Property Professionals.

Rekordowo niskie stopy procentowe umożliwiają uzyskanie tańszego kredytu hipotecznego. W marcu 2018 roku minęły równo trzy lata, od kiedy ten stan się utrzymuje. – Taki stan rzeczy wynika z umiarkowanej inflacji oraz korzystnej dynamiki płac i konsumpcji, która nie sygnalizuje znaczących podwyżek cen w najbliższych latach. Najnowszą decyzją Rady Polityki Pieniężnej obecne stopy procentowe zostaną utrzymane na obecnym poziomie i szacuje się, że pozostaną na nim co najmniej do I kwartału 2019 – tłumaczy.

Co więcej, nawet gdy ostatecznie dojdzie do podwyżki stóp procentowych, to według eksperta w dziedzinie rynku mieszkaniowego, nie powinna ona mieć wpływu na budżet kredytobiorców. – W zależności od parametrów hipoteki, przewidywany wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych o 25 punktów bazowych spowoduje wzrost równej raty kredytu o około 20-50 zł. Nie zapominajmy też, że wciąż rosną pensje Polaków. Wyższe raty kredytów hipotecznych niekoniecznie pochłaniać będą większą część naszych dochodów – oznajmiła.


Przykładem na poparcie powyższych słów może być w miarę nieskomplikowane wyliczenie analityka Bartosza Turka z Open Finance. Mianowicie, okazuje się, że 50-metrowe mieszkanie w Warszawie o cenie 370 tys. zł wyjdzie taniej po zadłużeniu na 30 lat, aniżeli wynajem. Pomijając 20 proc. wkładu własnego i inne koszta transakcyjno-kredytowe (ok. 96 tys. zł), to po ich uiszczeniu pozostanie miesięcznie do spłaty 1,5 tys. zł kapitału wraz z odsetkami. Z kolei na wynajem tego typu mieszkania trzeba przeznaczyć jakoś 2 tys. zł miesięcznie.

Jednak trzeba zwrócić uwagę na pewien istotny wymóg, który należy spełnić, aby inwestycja zakupu mieszkania faktycznie miała sens. Owszem, będzie to tańsza opcja, ale tylko w momencie, gdy w danym miejscu planujemy zostać na dłużysz czas, czyli przynajmniej kilka lat. Wspomina o tym Bartosz Turek: "Same koszty transakcyjne pochłoną tyle, że wystarczyłoby na wynajem przez ponad rok". Stąd wynajem może mieć większy sens dla osób młodszych i będących w ciągłym ruchu, aniżeli dla rodzin chcących osiąść na dłużej w jednym miejscu.

Ten sam wniosek możemy odnaleźć w artykule Szymona Ziemby z bloga Rekin Finansów: "Wynajęcie mieszkania sprawdzi się w przypadku osób, które nie mają stałych planów i chcą niezależności. To świetne rozwiązanie dla osób, które tymczasowo mieszkają w konkretnym miejscu, jednak nie są zdecydowane na założenie tam rodziny. Jest to zatem opcja dla młodych ludzi, którzy chcą mieć swobodę w wyborze swojej kariery i miejsca zamieszkania, potrzebują wielu zmian i chętniej przeprowadzają się bez zobowiązań".

Z tego powodu, kredyt hipoteczny będzie bardzo dobrym rozwiązaniem dla osób, które mają stabilność finansową i zależy im na tym, by posiadać własne mieszkanie. Jest to również rozwiązanie, które w przyszłości uczyni nieruchomość zabezpieczeniem zarówno pieniężnym, jak i mieszkalnym. "Jeszcze w 2014 roku, kredyt o wysokości 250 000 zł, rozłożony na 30 lat spłaty, wiązał się z miesięczną opłatą o wysokości średnio 1300 zł, a dziś nie przekracza 1000 zł" – pisze finansista.

A jak wskazuje tabela zamieszczona w jego artykule, analizująca 50-metrowe mieszkanie z Katowic, różnice kosztów między wynajmem a posiadaniem kredytu hipotecznego wypadają dość ciekawie. Ziemba porównał koszt miesięczny, koszt roczny, koszt po 30 latach oraz dodał także opłaty dodatkowe (w przypadku wynajmu to zaliczka, zaś przy kredycie wkład własny oraz opłaty okołokredytowe). Przy mieszkaniu uwzględniony został także koszt gruntownego remontu. Wynik? Z jego wyliczeń wyszło, że wynajem w okresie trzech dekad wyniesie 432 000 zł, a mieszkanie całościowo pochłonie 424 493 zł.

Jakie mieszkania są najchętniej kupowane?
Co ciekawe, to właśnie 50 mkw jest najchętniej kupowanym mieszkaniem przez Polaków. – Klienci najczęściej pytają nas o mieszkania dwu- i trzypokojowe, o powierzchni w okolicach 50 mkw. Wśród bardziej wymagających popularnością cieszą się przestronne mieszkania dwupoziomowe, a także lokale z dwoma tarasami. Obserwujemy też rodzącą się modę na formaty niestandardowe, takie jak lofty. Dlatego też wprowadziliśmy klasyczne, dwupoziomowe apartamenty o powierzchni do 120 mkw. oraz warianty nieco bardziej kompaktowe: dwu- i trzypokojowe o powierzchni od 45 mkw. To stosunkowo nowe rozwiązanie na rynku – wyjaśnia Anna Kwaśny.

Wzrastające ceny wynajmu
Raport sporządzony przez AMRON-SARFiN wskazuje, że od I kwartału 2014 roku do III kwartału 2017 roku stawki najmu wzrosły praktycznie we wszystkich badanych ośrodkach. Mocniej zaczyna zaznaczać się różnica cenowa pomiędzy stolicą a pozostałymi miastami. Dla przykładu w Gdańsku jest taniej o 193 zł, w Krakowie o 224 zł, a w Katowicach aż o 740 zł.

Z tego tytułu cena za wynajem mieszkania w Warszawie w III kwartale 2017 roku wynosiła średnio 1617 zł miesięcznie, czyli o 58 zł więcej niż w poprzednim kwartale. W Gdańsku wynajem kosztował 1424 zł, w Katowicach 877 zł, a w Krakowie 1393 zł.
Skąd stale wzrastająca cena? Przyczyny możemy szukać w sytuacji rynkowej. Rośnie liczba nowych lokali o naprawdę wysokim standardzie, które są kompletnie wyposażone, położone często w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie ma się swobodny dostęp do miejsc pracy i punktów komunikacji. Dominującą grupą najemców są pary bez dzieci oraz single, ale wzrasta także liczba osób z zagranicy, które napływają najczęściej z Ukrainy.

Jest także jeszcze druga strona medalu, o której wspomina Anna Kwaśny. – W obliczu tanich kredytów oraz mało dochodowych lokat, wielu inwestorów wybiera dziś zakup mieszkania przeznaczonego pod wynajem jako atrakcyjną formę ulokowania kapitału. Właściciele mogą podnosić ceny, gdyż relatywnie łatwo znajdują najemców – chociażby wśród rosnącej liczby pracowników dużych centrów outsourcingowych w miastach – wyjaśnia.

Zwraca uwagę także na sytuację osób, które nie osiągają odpowiednich zarobków finansowych. – Rodzinom, które zarabiają zbyt mało, aby uzyskać kredyt na zakup mieszkania, a z drugiej strony zbyt dużo, by starać się o lokal komunalny lub socjalny, z pomocą powinien przyjść program Mieszkanie Plus. Nie są to tradycyjni najemcy mieszkań realizowanych na rynku pierwotnym, dlatego lokale państwowe nie powinny kolidować z interesami inwestorów. Wpływ programu na rynek najmu prawdopodobnie nie będzie więc znaczący – tłumaczy.

Podwyżki cen w 2018 roku
Według wyliczeń przedstawionych przez Macieja Wewiórskiego, analityka DM BOŚ, ceny mieszkań zanotują dwucyfrowy wzrost w obecnym roku. Oznacza to w praktyce, że stawki za 1 mkw w 2018 roku pójdą w górę o ok. 10 proc. Jeszcze w grudniu 2017 roku odczyty indeksu cen mieszkań dla całej Polski wyniosły 96,25 pkt, co dawało 0,1 pkt więcej porównaniu z listopadem. Jednak, gdy porównamy to z 2016 roku, to daje już 1,5 pkt więcej.

Statystki lepiej wyglądały dla cen mieszkań w większych miastach, takich jak Poznań, Gdańsk, Kraków, Wrocław czy Łódź, bo wartość osiągnęła 95,37 pkt, co daje 0,07 więcej niż w listopadzie oraz 0,27 pkt więcej niż w grudniu 2016 roku. Inaczej sprawa ma się ze stolicą, gdzie indeks wyniósł 94,11 pkt w grudniu. Było to 0,46 pkt mniej aniżeli w listopadzie. Jednak porównując z 2016 roku, ceny ciągle są wyższe o niemal 1 pkt. Obniżki cen spodziewane są gdzieś w połowie 2019 roku.

W rozmowie z agencją Newseria Artur Kaźmierczak, partner zarządzający Grupą Mzuri, za przyczynę wskazał niestabilną sytuację na rynku deweloperskim z racji wzrostu kosztów budowlano-montażowych. – Ograniczona jest podaż gruntów, co staje się dużym problemem. Rosną dość istotnie koszty wykonawstwa i dostępność firm wykonawczych. Deweloperzy mają więc przed sobą trudny rok, w którym będą podejmować trudne decyzje. Nie mają za bardzo na czym budować, chyba że ktoś ma bank ziemi, ale ciężko jest ten bank odnawiać, a z drugiej strony ceny wykonawstwa rosną tak szybko, że powoduje to dużą niepewność na rynku – powiedział.

Bartosz Turek w programie #RZECZoBIZNESIE przytaczał te same argumenty. – Deweloperzy dają sygnały, że więcej budować nie mogą. To jest bardzo niebezpieczne. Drożeją grunty, brakuje ziemi, drożeje robocizna i materiały budowlane. Podobnie było w 2006 r., kiedy deweloperzy nie mogli zaoferować tylu mieszkań ile Polacy chcieli kupować. Efekt był taki, że wyraźnie wzrosły ceny mieszkań – wyjaśnił.

Ile czasu trzeba pracować, aby zaoszczędzić na mieszkanie?
Portal Money.pl w 2017 roku zrobił porównanie cen i zarobków w 19 największych miastach w Polsce. Okazało się, że najgorzej wypadał Kraków, gdzie trzeba pracować ponad 9 lat, aby oszczędzić równowartość 50-metrowego mieszkania. Najlepiej wypadało z kolei woj. lubuskie. Przy zarobkach 2600 netto ceny za metr były poniżej 4 tys. zł.

Jak podkreśla portal, najczęściej wybierano 2-pokojowe mieszkanie, którego koszt w dużych miastach wynosi ok. 250 tys. zł. W ogólnym rozrachunku średnio trzeba pracować 7 lat, aby zarobić na własne mieszkanie, ale to tylko w sytuacji, gdy nic z zarobionej sumy nie zostaje wydane. W rzeczywistości ten czas wydłuża się dwukrotnie.

Jednak wnioski, jakie padają w artykule za sprawą opinii ekspertów Emmerson Evaulation są raczej optymistyczne. "Poprawia się sytuacja materialna Polaków, rosną płace, spada bezrobocie. Chcemy mieć więcej pokoi, lepsze lokalizacje, parkingi. Pokolenie wyżu demo graficznego z lat 80. właśnie ustabilizowało swoją sytuację materialną i będzie chciało zmieniać mieszkania. Dodatkowym stymulantem może być program 500 Plus" – możemy przeczytać.

Rynek wtórny czy pierwotny?
Spojrzeć na sytuację można także z tej strony. Dla przykładu w Warszawie rynek pierwotny waha się od cen przekraczających 6 tys. zł za metr kwadratowy w dalszych zakątkach (Białołęka), do 10 tys. zł w okolicach centrum. Rynek wtórny z kolei oferuje ceny w centrum mocno przekraczające 10 tys. zł za metr kwadratowy. Za jakieś 6 tys. zł za mkw da się kupić mieszkanie na Białołęce czy Targówku.

Przewaga mieszkania z rynku pierwotnego jest nadto zauważalna. Niebagatelne znaczenie ma fakt, że kupujący staje się jego pierwszym właścicielem. Daje to również zapewnienie, że wymarzone mieszkanie ma uregulowaną sytuację formalno-prawną za sprawą Ustawy Deweloperskiej (Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), która weszła w życie w kwietniu 2012 r. Ustawa ta ma na celu ochronę praw nabywców mieszkań od deweloperów, co przejawia się w wprowadzeniu obowiązku sporządzania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.

Innymi plusami jest możliwość urządzenia mieszkaniu wg. własnego gustu. Co więcej, mieszkanie z rynku pierwotnego daje pewność, że stan budynku nie będzie wymagał żadnych gruntownych remontów. Nowoczesne inwestycje kuszą dziś wysokimi standardami, oferując znacznie większą funkcjonalność i przyjazną dla oka estetykę. Przy tym każdy, kto będzie chciał kupić mieszkanie z rynku pierwotnego napotka bogatszą ofertę lokali tego typu.

Specjalistka OPG Property Professionals dostrzega zalety zarówno w rynku pierwotnym, jak i wtórnym, zwracając uwagę na fakt, że nasze wybory są podyktowane sytuacją życiową i planami na przyszłość. – Pamiętajmy, że zakup mieszkania to dopiero początek, pozostaje nam jeszcze jego urządzenie bądź remont. W ofertach deweloperów coraz częściej spotykaną opcją jest tzw. wykończenie pod klucz, które umożliwia nam natychmiastowe wprowadzenie się. Jeszcze do niedawna taka oszczędność czasu i nerwów kosztowała średnio kilkaset złotych za metr kwadratowy – mówi naTemat.

– W obliczu coraz bardziej utrudnionego dostępu do wykonawców, różnice w kosztach pomiędzy gotowym lokalem od dewelopera, a wykończeniem go na własną rękę, powoli się jednak zacierają. Co więcej, dokonując zakupu na etapie tzw. 'dziury w ziemi', można liczyć na najlepsze warunki finansowe. Warto wówczas postawić na inwestycje etapowane, posiadające gotowe realizacje mówiące wiele o przyjętym standardzie – reasumuje.
WNIOSKI

PRAWDA

Mimo prognoz wskazujących na wzrost cen mieszkań w 2018 roku, to zakup własnego lokum wciąż jest bardziej opłacalny od wynajmu, jeżeli dana osoba zamierza pozostać na dłużej w jednym miejscu. Dzieje się to za sprawą wyjątkowo niskiej stopy procentowej, która pozwala na wzięcie w miarę taniego kredytu hipotetycznego. Gdy doda się również argumenty związane z posiadaniem własnego lokum i zabezpieczeniem dla przyszłych pokoleń, to mimo wszystko kosztowna inwestycja ma na długim odcinku czasowym większy sens niż wynajem.
Za pomysł na Trudata dziękujemy czytelnikowi Krzysztofowi.
Zapowiedzi trudatów
Trudaty, nad którymi teraz pracujemy

Mówią, że to bat na piratów drogowych. Czy nowe policyjne laserowe mierniki prędkości naprawdę są niezawodne?

Trudat - twardo


Masz pomysł na temat Trudata?

Zgłoś pomysł
Trwa ładowanie komentarzy...